在這方面，需要特別注意的問題是: 開發(fā)商不能全額償還銀行債權(quán)，購房者名義上是否應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)向銀行償還債務(wù)的責(zé)任？對(duì)于這個(gè)問題，實(shí)踐中有法院判決名義購房人對(duì)開發(fā)商不能清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。深圳律師事務(wù)所今天來為您解答一下有關(guān)的內(nèi)容。
在中國工商銀行北海云南路支行與王麗商品房預(yù)售合同糾紛一案中，法院二審民事判決書認(rèn)為:王麗、周建的上述行為存在過錯(cuò)，可能給工行北海云南路支行造成財(cái)產(chǎn)損失，故應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)程度，承擔(dān)宏遠(yuǎn)先科公司不能償還工行北海云南路支行的借款本息。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款主要是為了避免當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)，突破借款合同相對(duì)性原則以提高訴訟效率，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。買方(借款人)免除王力和周建的相應(yīng)責(zé)任并非基于該條款。一審對(duì)王麗、周建的責(zé)任認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。
事實(shí)上，當(dāng)法院適用第二十五條第二款的規(guī)定，對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行司法解釋，處理貸款還款問題的情況下，房地產(chǎn)抵押貸款購房，也面臨著開發(fā)商不具備還款能力，名義購房者是否應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)還款貸款的法律責(zé)任的問題。
對(duì)于這個(gè)漏洞，一些地方法院通過出臺(tái)規(guī)范性指導(dǎo)意見進(jìn)行了彌補(bǔ)。例如，湖南省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣租賃糾紛案件適用法律的指導(dǎo)意見(試行)》第六條規(guī)定:“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人還應(yīng)當(dāng)解除商品房擔(dān)保借款合同。買受人以上述規(guī)定為由請(qǐng)求免除其還貸責(zé)任的，不予支持。
銀行通過簽訂按揭貸款合同時(shí)我們明知虛假套貸，對(duì)于一些虛假按揭類案件進(jìn)行處理的影響。在少數(shù)情況下，銀行在簽訂按揭貸款合同時(shí)，以購房者的名義為開發(fā)商貸款的事實(shí)而聞名。法庭可透過以下兩種方法處理這類案件: 一是采用違約補(bǔ)救措施:
方法一:銀行明知開發(fā)商進(jìn)行虛假貸款套利的事實(shí)，名義購房人與銀行之間的抵押貸款合同構(gòu)成合謀虛假表示，屬于無效合同。銀行與開發(fā)商之間存在真實(shí)的借貸關(guān)系，構(gòu)成隱性行為，銀行與開發(fā)商之間存在真實(shí)有效的抵押貸款合同關(guān)系。
例如，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條第二款規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣合同是虛假的，仍與買受人簽訂房屋擔(dān)保借款合同的，該借款合同也是虛假的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。金融機(jī)構(gòu)與出賣人之間實(shí)際存在貸款的合同關(guān)系，合同效力依照《民法通則》第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。
開發(fā)商以自己的名義向銀行貸款委托購買人，雙方之間形成委托合同關(guān)系。銀行知悉虛假套利事實(shí)的，按照合同法第四百零二條的規(guī)定: “受托人在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)以自己的名義與第三人訂立合同，第三人知悉受托人與委托人訂立合同時(shí)的代理關(guān)系的，合同直接約束委托人與第三人，但有確鑿證據(jù)證明合同僅約束受托人與第三人的除外?！钡盅嘿J款合同對(duì)銀行和開發(fā)商具有直接約束力，開發(fā)商是抵押貸款合同的當(dāng)事人，享有合同權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
如山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院審理的交通銀行股份有限公司山東省分行與楊恩英、秦蘭生金融借款合同糾紛一案，該院在二審判決書中認(rèn)為:“同期，百合集團(tuán)15名員工向交通銀行山東省分行申請(qǐng)同一筆借款。
楊恩英提供的一份還款憑證證實(shí)，在借款合同履行過程中，百合集團(tuán)財(cái)務(wù)人員將上述借款用于百合集團(tuán)的業(yè)務(wù)往來，并進(jìn)行集中統(tǒng)一還款。
結(jié)合交通銀行山東省分行在未獲得楊恩英明確授權(quán)的情況下，允許他人代為辦理太平洋卡收還款，并允許他人代為取款、轉(zhuǎn)賬的情況，交通銀行山東省分行對(duì)貸款賬戶的開立、貸款的發(fā)放未進(jìn)行嚴(yán)格審查，明知百合集團(tuán)員工為最大貸款人、實(shí)際貸款使用人為百合集團(tuán)的貸款操作模式、、、根據(jù)《合同法》第402條的規(guī)定，一審法院。
深圳律師事務(wù)所認(rèn)為，類似企業(yè)案例，還可通過參見中國湖南湘西土家族苗族民族自治州中院（2016）湘31民終114號(hào)二審民事法律判決、四川大學(xué)成都武侯區(qū)人民法院（2019）川0107民初8111號(hào)一審民事案件判決。