城市房屋拆遷補償政策和法律依據(jù)主要是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定制定執(zhí)行的。內(nèi)容包括在做出房屋征收決定時應(yīng)該給予被征收人房屋價值補償、搬遷補償、臨時安置補償和停業(yè)損失補償?shù)取Ｏ旅?a href="/zdcq/fwdq">深圳市動遷律師來講解拆遷賠償安置的法律依據(jù)。

　　我國房地產(chǎn)治理法律、法例已明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的正當憑據(jù)”，“凡未……辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其房屋產(chǎn)權(quán)的獲得、轉(zhuǎn)移、變換與他項權(quán)力的設(shè)定均為有效”，這已從法律上界定了房屋產(chǎn)權(quán)證是城鎮(zhèn)房屋拆遷賠償安置的正當根據(jù)，拆遷戶持有撤除房屋的產(chǎn)權(quán)證的，就應(yīng)享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補償安置待遇。對這一點理論上、實踐中都沒有什么爭議。但是對沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的拆遷戶能否享受拆遷補償安置待遇，是不是一概否認呢？深圳市動遷律師認為應(yīng)視情況而定。

　　根據(jù)我國土地及房地產(chǎn)治理法律、法例規(guī)定，要獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，必須三證齊備，一是土地應(yīng)用權(quán)證，二是土地計劃證，三是都會修筑計劃許可證。沒有這三證，任何一幢修筑都是不合法的，都不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，但在城市房屋建筑過程中，由于各種各樣的原因，城市房屋的產(chǎn)權(quán)形式表現(xiàn)各異，除了三證齊全的房屋產(chǎn)權(quán)形式外，還有一些產(chǎn)權(quán)形式，這些產(chǎn)權(quán)形式的拆遷補償安置工作應(yīng)如何進行，它們能否成為拆遷補償安置的法律依據(jù)呢？

　　（一）屬于正當修筑，但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　上面曾經(jīng)提到房屋要獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，必需土地使用證、計劃許可證等三證齊備，缺一弗成。因為在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書過程當中，房產(chǎn)部分要收取必定用度等其余緣故緣由，房屋所有人在取得了前述三證情況下，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對這類情形，筆者覺得應(yīng)當享用法律規(guī)定的拆遷補償安置待遇，因為該房屋所有人（拆遷戶）所享有的拆遷補償安置利益并未對抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補償安置待遇時，也不必責令其到房產(chǎn)部門補辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)（因為該房屋三證齊全，房產(chǎn)部門必須予以辦理）。但是對其缺失房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實，也應(yīng)適當予以處理，即在補償安置費用中，比照辦證費用的多少予以扣除。

　　（二）屬于違章修筑。

　　假如被撤除房屋沒有任何修筑申報手續(xù)，或許雖有必定的手續(xù)然則三證不齊備，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

　　1.修筑時屬違章修筑，但經(jīng)由都會主管、計劃部分的罰款處置后，責令其補辦手續(xù)后，房屋所有人已補辦了無關(guān)手續(xù)，僅由于房屋屬拆遷局限，房屋產(chǎn)權(quán)證停息辦理而沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的。（假如房屋產(chǎn)權(quán)證早已補辦得手或應(yīng)用詐騙手法獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不屬本文研討局限。）對這種情況，筆者認為，拆遷戶也應(yīng)享受拆遷補償安置待遇，因為他的違章建房這一違法行為，在根據(jù)城市規(guī)劃部門的罰款處罰（應(yīng)認定為嚴重違反城市規(guī)劃），按照處罰規(guī)定，補辦了有關(guān)手續(xù)后，該房屋就已經(jīng)由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ耍戏ńㄖ腥死響?yīng)享受合法待遇，即享受拆遷補償安置待遇。

　　2.修筑時屬違章修筑，但經(jīng)由都會主管、計劃部分的罰款處置后，責令補辦手續(xù)未補辦無關(guān)手續(xù)的。由于拆遷戶的違章修筑明顯不屬嚴重違背都會計劃，以來是，相干部分才能夠舉行罰款處置，責令其補辦手續(xù)，但其并未根據(jù)懲罰規(guī)定繳納罰款，補辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏ǎ浞珊蠊響?yīng)由其自負，房屋所有人當然不能享受拆遷補償安置待遇。但是對于該違章建筑材料，由于是其合法收益購置的，應(yīng)該酌情予以補償。應(yīng)該明確的是，對其建筑材料補償僅僅是補償其殘存價值，不能按照建筑物的實際價值進行補償。

　　3.建筑物屬違章修筑，雖已按都會土管、計劃部分懲罰并補辦了所有手續(xù)，但是在懲罰選擇上載了然附加前提的，要嚴格根據(jù)附加前提施行。假如附加前提不明確，難以懂得的則拆遷戶對房屋享有泉幣賠償報酬，但不能享有安置報酬。原因有三：一是房屋產(chǎn)權(quán)證是拆遷賠償安置的法律根據(jù)，但拆遷戶的房屋產(chǎn)權(quán)證是有瑕疵的，系按附加前提補辦的，與普通的房屋產(chǎn)權(quán)證當然弗成同日而語，被拆遷房屋由違章修筑變成正當，正當修筑當然鄉(xiāng)永安價補償?shù)拇觯欢遣疬w戶建房時違反城市規(guī)劃部門規(guī)定，未在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑房屋，現(xiàn)在要拆除，按照城市規(guī)劃進行建筑，當然不可能對其予以安置；三是附加條件的契約性。因為處罰本來是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現(xiàn)民事的特點。在違章建筑本來就應(yīng)該無條件拆除的情況下，處罰時，考慮各種因素形成的附加條件其實是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規(guī)劃建設(shè)時無條件拆除的話，則拆遷戶不能享受法律規(guī)定的任何拆遷補償安置待遇，應(yīng)無條件拆除。

　　（三）房屋所有權(quán)不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中。

　　在房屋拆遷中，并非所有房屋都產(chǎn)權(quán)明了，不存在爭議。對所有權(quán)存在爭議的房屋在拆遷中若何舉行賠償安置，是根據(jù)爭議兩邊的滿意舉行賠償或安置仍是間接由公正構(gòu)造對賠償用度舉行公證提存呢。為了論述這個問題，起首先看一個案例。劉某爺爺系田主（1954年去世），新中國成立前在某市置有一面積400㎡房產(chǎn)，新中國成立后始終由當局部分占用（沒有任何充公或征用手續(xù)），1998年3月劉某請求落實政策，將此房產(chǎn)以其名義舉行產(chǎn)權(quán)登記，某當局部分以新中國成立后始終由其謀劃治理且已舉行修葺改建不同意，變成糾紛，房屋主管部門稱要兩邊打官司確權(quán)后才好發(fā)證，同年10月劉某起訴。1999年3月該房屋地點局限進行徑拆遷，拆遷辦在咨詢兩邊看法時，劉某請求安置，某部分請求幾千賠償，后為拆遷時候所逼，拆遷辦將拆遷房屋全部的貨幣補償金額存于一銀行。 1999年12月，劉某與某政府部門在某中院達成協(xié)議，各享有200㎡產(chǎn)權(quán)。2000年4月，劉某以拆遷辦為被告要求對其按規(guī)定予以安置，法院駁回了劉某的訴訟請求，為此劉某多次上訪。因為拆遷房屋時間性要求很強，對拆遷范圍內(nèi)的房屋要及時作出是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置前，房屋所有權(quán)爭議雙方難以取得一致意見的，筆者認為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補償安置好，當然，安置的面積的現(xiàn)有價值應(yīng)以被拆除房屋的貨幣補償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，增加社會不穩(wěn)定因素。對爭議雙方同意貨幣補償?shù)模瑒t應(yīng)將被拆遷房屋的貨幣補償金額交由公證機關(guān)提存。

　　（四）撤除且自用地上的建筑物的補償安置。

　　我國土地管理法規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因設(shè)置裝備擺設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查需求且自應(yīng)用土地的，在都會計劃行政主管部門批準后再由土地行政主管部門批準可臨時使用土地，但不得在臨時用地上修建永久性建筑物，臨時用地期限一般不超過二年。因此在拆遷中遇有臨時用地上的建筑物如何補償安置，筆者認為也應(yīng)分以下幾種情況區(qū)別處理。

　　1.對在同意應(yīng)用期限內(nèi)的且自用地上的建筑物，享有賠償報酬，但不享有安置報酬。由于拆遷戶在且自用地上的建筑物是經(jīng)由批準的屬于合法建筑，所以應(yīng)享受拆遷補償待遇。也因為它是臨時性建筑，當然不得享受安置待遇。

　　2.對超過同意應(yīng)用期限內(nèi)的且自用地上的建筑物，不享有拆遷賠償安置報酬。由于該國自建筑物雖經(jīng)同意，但超過應(yīng)用刻日后就應(yīng)認定為非法建筑了，不受法律維護，這點與本文違章修筑里的第二點有點類似，房屋拆遷管理部門可以責令拆遷戶限期自行拆除，在限期內(nèi)拆除的，臨時建筑物的建筑材料仍可歸由拆遷戶所有，超過期限的，則建筑材料殘存價值充抵動拆遷費用。

　　3.對未經(jīng)同意且自應(yīng)用土地并建有建筑物的，完整不受法律維護，不享有任何拆遷報酬。由于這類違章建筑物，沒有任何手續(xù)證明，拆遷戶應(yīng)無條件拆除。拒拆遷的，拆遷辦可以依照法律程序強拆，并由拆遷戶承擔強制拆遷費用。

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