雖然房價的大幅上漲可能超出當事人的預期，但仍是正常的商業風險。深圳區福田律師事務所因此，以房價大幅上漲、繼續履行明顯不公平為由，主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應予以支持。

　　案情簡介

　　安某向邵某購房并簽訂《房屋租售合同》達成協議:一是由于賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時無法辦理產權交易，賣方在租賃期滿后將商品房出售給買方，買賣雙方同意總購房款61萬元。二、銷售時間:賣方自2006年7月1日起將商品房出租給買方，租賃期限為4年，賣方于2010年7月1日將該房屋出售給買方。三、租賃期間，買方年租金為5萬元，每年7月1日將租金交給賣方。租賃期滿后，買方將購房款一次性交給賣方，雙方辦理交易手續。四...買方支付購房款時，賣方將房產證、大修基金票據、契稅完稅證明提供給買方，協助買方辦理相應的過戶手續，由買方承擔過戶手續產生的相關費用。五、違約責任:買方在租售期間遵守協議。如果買方在租賃期滿后不支付購房款，除恢復房屋原樣外，向賣方支付違約金10萬元。如果賣方在租賃期內無故中止租賃或租賃期滿后不能將商品房出售給買方，賣方不僅承擔租賃期內買方的裝修費用，還向買方支付10萬元的違約金。

　　《房屋租售合同》簽訂后，邵某將房屋交給安某使用。安某按約交房租。

　　2010年7月1日，雙方約定的租賃期屆滿，安要求邵履行房屋買賣合同。邵向安發出《解除房屋租售合同通知書》，內容為：由于您未能按照雙方簽訂的《房屋租售合同》履行相應義務，現我再次向您發出以下解除合同通知書，解除我與您于2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》，您必須在2010年9月16日前將租賃房屋完全無損返還給我，并向我支付2010年7月1日至您租賃期間的租金。

　　邵某提供房地產估價報告，證明2010年7月1日涉案房屋市場價值為255萬元。
 

　　法院認為

　　深圳區福田律師事務所本案爭議的焦點是：原終審判決安某在約定房價外補償70萬元是否合法有據。

　　法院認為，當事人應當按照合同全面履行義務，變更合同必須經當事人協商一致，或者當事人有法律原因請求人民法院變更。

　　本案租賃銷售合同包括租賃與銷售之間的兩種法律關系，其中銷售關系約定在合同簽訂四年后履行。在此期間，房屋市場價格大幅上漲，約定到期，市場價格比約定價格高出近三倍，屬于合同簽訂后的重大變化。在這方面，雙方未能通過協商變更，根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（2）》第二十六條，主張客觀變更請求變更合同的條件是，合同成立后，客觀情況不可預見，非不可抗力不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同明顯不公平或不能達到合同目的。在本案中，雖然房價大幅上漲可能超出雙方的預期，但仍屬于正常的商業風險，因此以房價大幅上漲、繼續履行明顯不公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應給予支持。合同對違約責任的約定不賦予邵任意終止合同的權利，但根據安對履行合同的態度、準備和履行合同后能夠獲得的利益，應確認安沒有違約，邵終止合同效力的一審認定不當，合同應繼續履行。

　　綜上所述，在原二審中，再審判決安某在約定房價外補償70萬元，法院予以糾正。一審判決適用法律正確，法院予以維持。因此，判決如下：撤銷內蒙古自治區高級人民法院（2013）第135號民事判決和赤峰市中級人民法院（2011）第195號民事判決。

 

　　法律依據

　　《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條:

　　合同成立后，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的重大變化，非不可抗力造成的不屬于商業風險。繼續履行合同對一方明顯不公平或者不能達到合同目的的，當事人要求人民法院變更或者終止合同的，人民法院應當根據公平原則確定是否變更或者終止。