“借名買房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實務(wù)混亂，難以有效及時辨別并規(guī)制，完善借名買房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。本期旨在深圳買賣房產(chǎn)律師通過介紹借名買房的相關(guān)規(guī)定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規(guī)則。

　　裁判規(guī)則

　　實務(wù)要點一：借名買房協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認定為有效合同。

　　案件：譚萬興與雷廣志、深圳市京達旅業(yè)有限公司房屋確權(quán)糾紛民事裁定書 （2011）民申字第261號

　　最高院認為：

　　關(guān)于第一個問題。根據(jù)本案一審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司于2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，且訟爭房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)管理部門核準登記在譚萬興名下，但廣志公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協(xié)議書》所購買房產(chǎn)中涵蓋了本案訟爭的房產(chǎn)，再審申請人譚萬興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協(xié)議書》明確約定：“廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產(chǎn)、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產(chǎn)權(quán)歸廣志公司所有”、“以乙方（譚萬興）的姓名所購買的房屋所有權(quán)歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張該房屋的所有權(quán)”。此外，本案有充分證據(jù)證明訟爭房產(chǎn)的首期房款、按揭款以及其他相關(guān)款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業(yè)或者案外人廣志公司支付，因此，一、二審判決認定訟爭房產(chǎn)登記于再審申請人譚萬興名下屬于代持有性質(zhì)有事實依據(jù)。再審申請人譚萬興雖對再審被申請人擁有訟爭房產(chǎn)持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據(jù)證明本案訟爭房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項由其本人支付，故本案訟爭房產(chǎn)不應(yīng)認定屬于再審申請人譚萬興所有。

　　實務(wù)要點二：因借名買房需承擔被法院強制執(zhí)行的風(fēng)險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產(chǎn)權(quán)利。

　　案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書（2018）遼民終211號

　　遼寧省高院認為：

　　關(guān)于中集哈深公司主張“房產(chǎn)代持協(xié)議的效力無論是否真實，目的都是規(guī)避限購政策，行為目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性”，首先，限購政策為房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且徐沛欣占用了曾塞外的購房資格，曾塞外即失去了購房資格，并不會導(dǎo)致本地區(qū)限購政策的落空，并不損害公共利益。其次，案涉房屋的房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，并不存在惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買房需承擔被法院強制執(zhí)行的風(fēng)險，但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產(chǎn)權(quán)利。

　　實務(wù)要點三：對于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過購房票據(jù)、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

　　案件：1.任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）京民申4182號

　　北京市高院認為：

　　本院經(jīng)審查認為，關(guān)于涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關(guān)系問題，根據(jù)涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關(guān)手續(xù)憑證持有、房屋實際使用、任某4和王某的往來等情況，一、二審法院確信任某4與王某之間借名買房一事具有高度可能性并認定該事實存在，具有一定的事實依據(jù)。任某1、任某2雖然對此予以反駁，但對于購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續(xù)和任某4證件為何由王某掌握等事實均不清楚，亦未提供充分有效的證據(jù)佐證。一、二審法院對其主張不予采信，并無不當。另，本案認定任某4和王某之間存在借名買房關(guān)系，并不否定（2004）固法執(zhí)字第272-1號民事裁定書的法律效力。王某雖然違規(guī)以任某4的名義競拍涉案房屋，但不必然導(dǎo)致借名買賣關(guān)系無效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業(yè)費等證據(jù)，不能推翻借名買房事實的成立。

　　案件：2.馬某1等合同糾紛申訴、申請民事裁定書 （2017）京民申792號

　　北京市高院認為：

　　本院經(jīng)審查認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。本案中，馬某7就其主張的與其母親譚某之間存在借名買房的法律關(guān)系，提交了譚某生前所寫的《我的意見》為證。馬某3、馬某5、馬某4、馬某6對馬某7所述事實主張及證據(jù)均予認可，馬某1、馬某2亦認可《我的意見》的真實性。故一、二審法院認定馬某7與譚某形成借名買房合同關(guān)系，并無不當。雖然涉案房屋系房改房，但根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，該房屋已經(jīng)可以上市交易，故馬某1、馬某2主張借名買房行為無效，法律依據(jù)不足。《我的意見》是譚某生前對涉案房屋的由來、購買和產(chǎn)權(quán)歸屬情況的記述，并無死后該財產(chǎn)如何處理的意思表示，因此馬某1、馬某2主張《我的意見》應(yīng)是譚某的自書遺囑，缺乏依據(jù)。因馬某7與譚某之間借名買房關(guān)系成立，所以涉案房屋雖然登記在譚某名下，但已不屬于譚某和馬某8的夫妻共同財產(chǎn)，故馬某1、馬某2主張公證遺囑部分有效并按此遺囑繼承的意見，缺乏法律依據(jù)。

　　實務(wù)要點四：“借名買房”情形下真正購買人所舉出的間接證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條證明其系真實購房人的，應(yīng)當確認其系真正的房屋產(chǎn)權(quán)人。

　　案件：趙建章、趙媛所有權(quán)確認糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書（2016）津民申1745號

　　天津市高院認為：

　　本院經(jīng)審查認為，本案系所有權(quán)確認糾紛。關(guān)于雙方是否存在借名買房關(guān)系事實的問題。再審申請人趙建章與被申請人趙建國是兄弟關(guān)系,雙方之間不存在借名買房的書面協(xié)議。但是根據(jù)已經(jīng)查明的事實,涉訴房屋的買賣合同中“趙建國、趙媛”的簽名系被申請人趙建國親筆書寫,涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業(yè)費、取暖費等費用均由被申請人趙建國支付,涉訴房屋的買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均由被申請人趙建國持有,且房屋交付后由被申請人趙建國進行裝修并居住至今。綜合上述因素,本院認為被申請人趙建國已經(jīng)完成了舉證責(zé)任,以上事實形成了完整的證據(jù)鏈,原審法院據(jù)此認定雙方存在借名買房關(guān)系,并無不當。再審申請人趙建章、趙媛主張包括購房款、取暖費、物業(yè)費等費用均系向被申請人趙建國所借,雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,但未提供證據(jù)予以證實,該主張不能成立。關(guān)于借名買房的效力問題,本案的訴爭房屋性質(zhì)屬于經(jīng)濟適用房,經(jīng)濟適用房并非禁止流通物,現(xiàn)訴爭房屋的契稅繳納已滿五年,已經(jīng)取得了上市交易的條件。在符合交易條件并繳納稅款后進行交易,并不會對國家、集體或者第三人利益造成損害,雙方借名買房應(yīng)屬有效。

　　實務(wù)要點五：書面合同不是“借名買房”的必要條件。

　　案件：商龍合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）京民申2338號

　　北京市高院認為：

　　關(guān)于雙方是否存在借名買房之合意問題，商龍請求之基礎(chǔ)系其與商潔就涉案B102號房屋存在借名買房法律關(guān)系。結(jié)合全案證據(jù)，依據(jù)商龍陳述，雙方之間未形成書面合同，系就借名買房事宜達成口頭協(xié)議，對借名買房問題，商潔予以否認。而從現(xiàn)有證據(jù)分析，1997年7月11日，商潔作為委托人向受托人商龍出具委托書，委托書的內(nèi)容明確具體，均指向代簽購買都市芳園房屋買賣合同、辦理房屋所有權(quán)證書以及辦理買房有關(guān)事宜。從后續(xù)的履行情況分析，商龍作為受托人代商潔簽訂了《房屋預(yù)售合同》并履行了委托書中的相關(guān)義務(wù)。現(xiàn)有證據(jù)不足以認定雙方之間存在借名購買B102號房屋之合意，二審法院據(jù)此作出如上認定，本院不持異議。

　　實務(wù)要點六：不具有當?shù)刭彿抠Y格借名買房請求辦理過戶手續(xù)的，法院不予支持。

　　案件：姚江麗、姚生云、關(guān)月花與章乃文返還原物糾紛申請再審民事裁定書（2015）新民申字第1879號

　　新疆維吾爾自治區(qū)高院認為：

　　本院經(jīng)審查認為，發(fā)生法律效力的民事判決，已確認再審申請人姚江麗與被申請人章乃文借名買房系無效行為。國家對雙方爭議房屋的交易有特殊規(guī)定和限制，購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。本案中姚江麗因不具備購買軍隊經(jīng)濟適用房的條件，而借用章乃文的名義購買軍隊經(jīng)濟適用房，該行為違反了國家相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效行為。關(guān)于承擔責(zé)任比例問題，對于購買軍隊經(jīng)濟適用房有特殊規(guī)定和限制，購買人具有專屬性。雙方當事人對此規(guī)定均明確知道，故對借名買房行為的無效后果，雙方均有過錯。對造成的相關(guān)損失，雙方均應(yīng)承擔責(zé)任。

　　實務(wù)要點七：借名買房協(xié)議僅對協(xié)議方有約束力，不能對抗外部行為。

　　案件：羅利紅、深圳市住房和建設(shè)局收回經(jīng)濟適用住房再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書（2016）粵行申984號

　　廣東省高院認為：

　　申請人主張其不擁有涉案集建國際名園×座×××號房屋產(chǎn)權(quán)、其被借名買房的事實不能作為市住建局收回羅利紅經(jīng)濟適用住房的依據(jù)。本院認為，雖然民事判決確認涉案集建國際名園×座×××號房產(chǎn)屬于案外人羅松鵬所有，但申請人是在被訴收回決定作出之后才提起該民事訴訟的，且申請人與案外人羅松鵬之間關(guān)于借名買房的約定，對作為外部人的市住建局不能產(chǎn)生約束力。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”同時，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。”本案被申請人根據(jù)涉案集建國際名園B座1807號房屋的相關(guān)登記信息，認定羅利紅存在購買經(jīng)濟適用住房未滿5年又購買其他住房的事實，并于2013年3月20日作出被訴收回經(jīng)濟適用住房決定，認定事實清楚，證據(jù)充分。對再審申請人該項主張，本院不予采納。

　　實務(wù)要點八：借名買房協(xié)議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。

　　案件：湯志房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2015）高民申字第04334號

　　北京市高院認為：

　　本院認為：二審法院綜合考慮涉案房屋的購房發(fā)票、《個人住房按揭合同》、《擔保合同》、還款銀行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司對涉案房屋有過出資行為，涉案房屋一直由中永信公司實際控制等本案實際情況，認定中永信公司與湯志之間存在借名買房合同關(guān)系，涉案房屋的實際權(quán)利人是中永信公司，認定事實并無不當。湯志與陳禹簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方惡意串通，損害了中永信公司的利益，二審法院認定該合同無效，符合法律規(guī)定。湯志申請再審的理由不能成立。
 

　　基本理論

　　一、借名買房的原因：

　　（一）規(guī)避法律、政策：1.規(guī)避房屋限購令政策；2.規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡便手續(xù)、減少稅費；

　　（二）爭享特定購房優(yōu)惠；

　　（三）隱藏真實的財產(chǎn)信息；

　　（四）其他原因。

　　二、借名買房的風(fēng)險：

　　1.借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之事。

　　3.第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。

　　4.房產(chǎn)被名義購房人轉(zhuǎn)讓或抵押，或者被法院強制執(zhí)行。
 

　　法律規(guī)定

　　1.《民法典物權(quán)編》

　　第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　第二百一十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　第二百一十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。

　　第二百二十條第一款權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。

　　第二百三十四條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。

　　2.《民法典》

　　第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。
 

　　深圳買賣房產(chǎn)律師小結(jié)

　　主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權(quán)益。借名買房協(xié)議的形式在實務(wù)中多種多樣，目前我國實行的房屋限購政策使得“借名買房”行為盛行，但是法律風(fēng)險也隨之存在，實踐中為規(guī)避風(fēng)險應(yīng)注意：如果確實需要采取“借名”方式購買住房的話，那么實際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實際出資人和權(quán)利人。同時實際產(chǎn)權(quán)人在購房時應(yīng)當從自己的賬戶支付房價款，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛，實際購房者可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護自己的權(quán)利。由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實際產(chǎn)權(quán)人也是一種很好的規(guī)避風(fēng)險的方法。針對借名買房行為專門的歸納響應(yīng)的裁判規(guī)則，有利于法律實務(wù)部門的裁判和決斷，也有利于民眾規(guī)避法律風(fēng)險，實現(xiàn)房屋買賣經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。