賦予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)，亦符合法律及司法解釋規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第26條關(guān)于買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告”的規(guī)定，債權(quán)人建行城北支行有權(quán)處分購(gòu)房人周某于商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的合同權(quán)利，而周某取得商品房所有權(quán)亦屬于該權(quán)利范疇，故建行城北支行有權(quán)處置案涉商品房。

　　綜上，案涉商品房已具備物權(quán)登記條件，但因購(gòu)房人原因?qū)е碌盅簷?quán)客觀(guān)上無(wú)法依登記而設(shè)立，在此特定情況下賦予債權(quán)人對(duì)商品房處置價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，有利于平衡保護(hù)各方當(dāng)事人利益，保障交易安全和穩(wěn)定。

　　故根據(jù)物權(quán)法第二十八條關(guān)于“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，二審法院依法確認(rèn)債權(quán)人建行城北支行對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　因建行城北支行與保證人恒宇房地產(chǎn)企業(yè)公司進(jìn)行約定的保證工作期間為“合同可以保證相關(guān)條款生效之日起至抵押登記已辦妥且抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利能力證書(shū)、抵押登記研究證明數(shù)據(jù)文件正本及其他權(quán)利證書(shū)交由建行城北支行核對(duì)無(wú)誤、收?qǐng)?zhí)之日止”，在抵押權(quán)未能依登記而設(shè)立不同情況下，恒宇房地產(chǎn)上市公司的保證會(huì)計(jì)期間不斷延續(xù)。

　　根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第三十一條就是關(guān)于“保證人承擔(dān)重要保證社會(huì)責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償”，以及國(guó)家最高發(fā)展人民對(duì)于法院《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用擔(dān)保法若干重大問(wèn)題的解釋》第42條關(guān)于人民需要法院判決保證人承擔(dān)一定保證安全責(zé)任人員或者其他賠償法律責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)在判決書(shū)主文中我們明確提出保證人享有擔(dān)保法第三十一條符合規(guī)定的權(quán)利。

　　判決書(shū)中未予明確追償權(quán)的，保證人只能自己按照風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的事實(shí)，另行提起行政訴訟的規(guī)定，保證人恒宇房地產(chǎn)有限公司在承擔(dān)質(zhì)量保證產(chǎn)品責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人周某、高某追償。

　　在追償過(guò)程中，若債權(quán)人建行城北支行對(duì)案涉房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償后尚有余款的，應(yīng)優(yōu)先選擇用于償還恒宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金墊付之款項(xiàng)及按銀行不良貸款政策利率計(jì)算所產(chǎn)生的利息，仍有余款的，應(yīng)退還周某、高某。

　　綜上所述，二審法院：維持原審的一審判決，二審判決。第一審判決第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。周先生及高先生須于本判決生效日期起計(jì)三十日內(nèi)，協(xié)助建行城北分行辦理恒宇國(guó)際2號(hào)大廈18樓商業(yè)寫(xiě)字樓的按揭注冊(cè)手續(xù)，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)敦促周先生及配合其按揭注冊(cè)手續(xù)，并于Hengyu 房地產(chǎn)公司擔(dān)保責(zé)任終止當(dāng)日完成按揭注冊(cè)手續(xù)。

　　該物業(yè)抵押登記完畢后，或者周、高尚未完成抵押登記的，建行 J HOKU分行有權(quán)使用該物業(yè)拍賣(mài)或者出售所得收益的，原審判決第一款確定的主債權(quán)優(yōu)先償還。

　　深圳房產(chǎn)律師了解到，中國(guó)建設(shè)銀行 J北區(qū)支行在優(yōu)先清償上述房地產(chǎn)拍賣(mài)或出售所得款項(xiàng)后仍有余額的，應(yīng)優(yōu)先清償恒宇房地產(chǎn)公司因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而預(yù)支的款項(xiàng)和相應(yīng)的利息（自中國(guó)人民銀行同期預(yù)支款項(xiàng)支付之日起計(jì)算）; 有余額的，退還周、高。恒宇房地產(chǎn)公司有權(quán)繼續(xù)代表?yè)?dān)保人向周、高追回本金和利息的不足部分。